购房合同中最重要的信息

您是否打算购买房屋或公寓，并且已经确定了合适的房产？一旦明确了资金来源，双方就购房价格达成一致，下一步就是起草购房合同。因此，我们为您总结了最重要的信息：

• 在签订购房合同时需要注意什么？
• 谁可以起草购房合同？
• 购房合同什么时候才具有法律效力？
• 起草购房合同时会产生哪些费用？
• 购房合同必须包含哪些内容？
• 购房合同中买卖双方应约定哪些内容？
• 何时需要托管？
• 签订购房合同后可能会出现哪些问题和缺陷？
• 关于购房合同的法律咨询

在签订购房合同时需要注意什么？

一旦找到了您梦寐以求的房产（无论是独立屋还是公寓），并且融资问题已经解决，接下来还有一些法律步骤需要注意。首先也是最重要的是购房合同。然而，要在土地登记簿上进一步登记所有权，还需要一份可在土地登记簿上登记的文件。这也是购房合同的一部分。为避免可能出现的纠纷，建议从一开始就起草一份由双方签署并经过公证的购房合同。不过，要成为房产的合法所有者，经过公证签署的购房合同只是几项法律手续要求之一。在衍生财产收购的情况下，获得所有权的决定性因素是土地登记簿上的登记：因此，只有在购房合同登记完毕并将所有权登记到土地登记簿后，房屋或公寓才真正属于新业主。

不过，在采取这些步骤之前，值得做一点功课：

• 获取最新的土地登记簿摘录，了解当前所有者是否实际拥有所有财产权，以及该房产是否存在抵押（留置权）或其他产权负担（如租赁权、优先购买权或抵押和销售禁令），这些必须作为所有权转让的一部分予以取消。
• 在签署购房合同之前，检查房产是否存在缺陷，以了解您将承担的翻新或装修费用。为此，建议咨询专家。
• 从卖方处获得授权书，以便您可以在负责的市政办公室查阅建筑档案，并检查任何过去的建筑项目的合法性。
• 向当地政府索取一份区域和发展计划，以了解未来在您附近有哪些建筑项目。
• 要求卖方提供有关该房产的所有文件和信息。以公寓为例，这尤其包括公寓协议、业主会议的所有记录以及业主委员会持有的任何储备金信息。

根据购买的对象是房屋、公寓还是土地，购房合同的内容会有所不同。
但是，房地产买卖合同原则上主要包括以下内容： 

• 购房合同必须经过公证认证签署。
• 购房及取得所有权的关键在于在土地登记簿上的登记；
• 作为买方，您需要特别考虑以下费用：合同成立费用、与土地登记相关的费用、公证费用以及可能的经纪费用，以及房地产转让税和登记费。
• 卖方必须在出售前告知所有缺陷（损害赔偿要求！）。如果买卖标的物不具备约定的属性或通常预期的属性，则视为存在缺陷。在这种情况下，首先要看双方在购房合同中就买卖标的物的属性或保证承诺范围内的属性达成了什么协议。

如果您购买房屋或公寓，出于税务原因，您还必须确定该物业是作为主要住所还是次要住所，或者用于出租。根据不同的联邦州，可能还需要遵守土地交易管理部门的批准。

谁可以起草房地产买卖合同？

即使购房合同原则上可以以口头形式达成，但要在土地登记簿上进行登记，还必须满足一定的形式规定（公证签字、书面购房合同）。买卖双方均可起草合同；然而，建议在签署前由您的律师进行审核。之后，合同必须由公证人或相关地区法院进行公证。 

购房合同什么时候才具有法律约束力？

当双方就标的物（具体而言即房地产）和价格达成一致时，合同即告成立，前提是双方之间没有约定附加条件（如融资承诺）。当卖方（以书面形式）接受购买要约时，这一规定也已适用。一旦双方签署了购房合同并经过公证，缴纳了税款和费用并在土地登记簿中进行了登记，您作为买方即成为该房产的合法所有人。 

起草购房合同时会产生哪些费用？

由于购房合同可以由任何人起草，因此这部分本身不涉及任何费用。
但是，特别是在涉及大额资金的复杂情况下，我们建议您寻求律师或公证人的帮助。他们将审核您的合同是否合法，必要时接管支付购房款的托管责任，如果是公证人，还将对您在购房合同上的签名进行公证。费用根据工作量的不同而异，通常为购房合同金额的1%至2.5%。如果您还聘请了房地产经纪人或通过他们找到了房产，则还需要支付经纪人佣金。该费用为购房合同金额的1%到4%，通常由买方支付。

购房合同必须包含哪些内容？

为了避免日后的纠纷，购房合同中必须详细说明以下关键点：

谁是购房合同的签约方？

这里详细记录了买卖双方的个人信息。其中包括姓名、出生日期和地点、地址、国籍、社会保险号码、学历等信息。

合同的标的是什么？

这包括合同标的物的确切名称和描述（包括可能的缺陷描述）：房屋/公寓/土地的确切地址、面积、可能的建筑许可证、登记编号、地块编号、地籍区等。此外，还需约定哪些（登记在土地登记簿上的）地役权和/或抵押权将被继承或取消。

保证承诺

在保证承诺的范围内，卖方保证标的物具有一定的质量。保证承诺的标的通常包括不动产/建筑物、使用权和租赁权、其他合同关系、民事和行政诉讼、公法许可、抵押权、地役权、税费、污染、隐藏缺陷及其他责任。

有关购买价格和支付安排的信息

在这里，与购买价格和付款安排相关的所有方面都将被记录下来。其中包括价格、付款条件和付款时间以及有关房产可能的贷款和产权负担的信息。通常，在出售或购买房产时，会设立一个托管账户，该账户只有您的律师或公证人才能访问。买方将合同中约定的金额转入托管账户，卖方通常只有在所有合同条件均已满足且新业主已在土地登记簿上登记后才会收到该款项。

通过排序保护买方

通常在签订购房合同时，业主会签署一份排序请求书（可以单独签署，也可以在购房合同中签署），并立即提交给法院。通过“优先权顺序注释”文书，可以在登记后的12个月内暂时确保在土地登记簿中的法律优先顺序，以防止出现“双重出售”的情况。排序决定（在匿名排序的情况下）通常由受托人保管。

哪些合同关系会被接管？

如果购入的是公寓，则通常受公寓所有权的约束。在这种情况下，存在一个公寓所有权合同，买方在购买公寓时加入该合同。这个合同原则上是不可更改的，因此建议事先由您的律师审查。如果需要继承保险合同、能源合同等合同关系，则必须在购房合同中加以规定。然而，这些合同通常由卖方终止并由买方重新签订。

合同中的土地登记条目有哪些要求？

为了将购房合同登记，需要在合同中包括所谓的转让声明。这是卖方的书面声明，表明他同意在土地登记簿上以买方为受益人进行产权登记。

会产生哪些费用？

合同中应列明可能产生的费用：起草合同的费用、房地产转让税和登记费等费用，以及当前需要支付的运营费用（污水、垃圾等）的信息。 

约定日期

过户程序必须由双方商定，通常情况下，房产过户约定日期也会在购房合同中约定。从这一时刻起，买方可以合法处置该物业（交付钥匙）。因此，自交接之日起，买方有权获得所购房产的孳息，同时买方也必须自该日起承担所有权的风险和偶然损失的责任。除非另有约定，否则结算日期也将设置为交付日。自该日起，买方需要支付所有与购买标的物相关的税费、分摊费用、各种公共费用及其他支出，尤其是运营成本。

撤销权利

合同中还可以注明可能的撤销条件，即在哪些条件下，缔约方可以退出合同。如果合同中没有相关规定，则适用法律规定。

购房合同中买卖双方应约定哪些内容？

首先，必须就合同标的达成一致：买卖的具体内容和条件是什么？例如，在购买公寓的情况下，必须明确指定停车位或车库是否也包括在内，并因此成为合同的一部分。然后，双方必须就购买价格和付款条件达成一致。此外，双方还必须就移交日期达成一致，以便在土地登记处进行转让登记。由于在房地产买卖合同中会产生费用，合同各方也必须就由谁承担这些费用达成一致。通常情况下，买方承担所有费用，但不包括解除产权负担的费用和卖方的个人税以及这些税的计算费用（如不动产所得税）。

此外，买方可能需要考虑承担房地产上已存在的法律登记或非法律登记的负担（如抵押或地役权）。如果这些产权负担被接管且在所有权转让过程中未被取消，则通常可从购买价中抵消。例如，通常情况下，由受托人将部分购房款转给银行来偿还卖方的现有贷款，登记的留置权则通过银行的注销声明予以注销。

何时需要托管？

无论买方通过私人资产还是贷款来购买房产，最好都指定一个受托人来支付购房款，而且法律通常已经要求这样做。受托人负责确保买方支付款项，但在签署合同和移交房产之前，卖方不得动用这笔款项。这为合同双方提供了最好的保护。

合同中通常还会指定受托人。受托人以自己的名义行事，但代表他人的利益。在购买房产时，公证人或律师通常会作为受托人承担责任，以确保买方以信托方式支付购房款，从而获得无负担的产权。

签订购房合同后可能会出现哪些问题和缺陷？

根据合同法，卖方必须在签署合同之前向买方披露已知的缺陷。对于明显的缺陷，通常很难隐瞒。这通常由买方自行承担。此外，最好请专家对房屋进行检查，尤其是在房屋已经入住的情况下。然而，隐藏的缺陷往往在很久之后才会显现出来，而且要证明这些缺陷或其早已存在往往并不容易。在这种情况下，聘请专家进行检查是有利的。“隐藏缺陷”是指在交房时已经存在但尚未被发现的缺陷。例如，电缆、水管等损坏或安装不当，这些都可能在以后导致损坏。

关于购房合同的法律咨询

我们很乐意在您购买心仪房产的法律手续上提供支持。在起草和审核您的房地产购买合同时，请信赖申特海姆的专业知识，并在购买梦想中的房屋或公寓之前咨询我们。欢迎随时与我们联系。