房地产购置：重要信息

您打算购买房屋或公寓并正在寻找合适的房产吗？下面我们为您总结了购买房产时需要注意的事项以及需要考虑的步骤：

目录：

• 您在找房时需要注意什么？
• 您应为房产购买准备哪些预算资金？
• 新房还是旧房 —— 各有什么优点和缺点？
• 购买房地产时应考虑哪些步骤？
• 有哪些融资选择？
• 购买房地产时的附加费用有多高？
• 在签订购房合同中需要注意什么？ 
• 什么是预购合同？它有什么意义？
• 购买房地产时如何避免五个最常见的错误
• 购买房地产时的法律建议

您在找房时需要注意什么？

在开始找房之前，您应该先弄清楚以下几点： 

• 您是在寻找房屋（联排别墅、双拼别墅、独栋别墅）还是公寓（底层、顶层、阁楼、复式）？ 
• 该房产必须满足哪些最低要求（花园、阳台、车库、房间数量、位置、基础设施等）？ 
• 您打算自己居住（自住）还是寻找可以出租的物业（投资）？ 

特别是如果您是为自住需求找房，请务必仔细考虑您当前和未来的生活状况：未来几年是否需要更多的空间（生育计划）还是减少空间需求（成年子女搬出）？该公寓或房屋是否也适合老年人使用？或者是否需要进行重大翻修和投资？ 
 

在出租房产时，您应更多地关注房地产市场的需求，而不是自己的需求：目前哪些区域受欢迎？您期望的租金收入是多少？

通常，房产搜索从互联网开始：在各种在线门户网站上，您可以通过设置相关的筛选条件（面积、价格、位置、房间数量等）轻松地找到理想的房产。房地产广告方面，日报和周报仍然很受欢迎。当然，您可以联系房地产中介，将找房的工作交给专业人士。您需要在融资计划中考虑相关费用。 

您应为房产购买准备哪些预算资金？

为您梦想的房产融资显然很大程度上取决于您现有的自有资金以及您的月收入水平。因为不仅要考虑一次性购买价格：即使是自有住房，每月的附加费用也不容忽视（运营成本、电费、保险、互联网/电视连接等）。许多在线门户网站都提供预算计算器，可帮助您计算房产的融资情况。您还要为未来做好计划，并考虑可能在几年后进行的维护和翻新工作。如果您需要贷款融资，建议咨询专家：许多财务顾问专门从事房地产融资，可以就不同的房地产贷款向您提供建议，并为您制定量身定制的融资计划。即使需要贷款，您也需要一定的自有资金：根据金融机构的不同，您必须自行筹集至少购买价格的15%至30%。   

新房还是旧房 —— 各有什么优点和缺点？

当然，在选择旧房还是新房时，每个人的喜好不同，每种住房形式都有其优缺点。高高的天花板、石膏装饰、双扇门、鱼骨纹样的镶木地板——这是大多数人对经典老公寓的想象。尽管旧建筑的外观通常令人印象深刻，但有些方面需要仔细考虑：请记住，旧建筑通常不像新建筑那样节能。其结果可能是高昂的取暖费用。此外，旧建筑的管道（供水、排水、电力）通常不符合最新标准，维修或更换可能非常昂贵。除了保温外，隔音也常常是一个问题：看房时要注意是否能听到邻近公寓的噪音。如果您在找房时选择新建物业，尤其是首次入住的物业，那么您有机会在选择某些设施（地板、浴室配件、瓷砖）时拥有发言权。此外，新建筑在隔音和能源技术方面通常比旧建筑更好，您可以享受更低的取暖费用。 

购买房地产时应考虑哪些步骤？

一旦选定了房产，接下来的步骤通常会很快进行： 

1) 看房 

一旦您看中了一处（或在开始时可能是几处）房产，您应该尽快与当前业主、开发商或相关中介预约看房时间。只有这样，您才能真正了解这套房子或公寓是否适合您。还要密切关注周围环境：附近是什么样子？是否有可能产生噪音的道路？是否有其他可能的干扰因素？基础设施是否如房产广告所宣传的那样（超市、公交站、游乐场等）？在您未来的住宅区散步不会有坏处！ 

2) 融资

在您向卖方提出具有约束力的要约之前，当然必须确保房产的融资已经落实。为此，建议与您的财务顾问一起制定融资计划，并在必要时提交给卖方。 

3) 购买要约

如果所有因素都符合并且您决定购买，您通常会与您的中介一起准备一个具有约束力的购买要约。然后，卖方可以在一定期限内决定是否接受您的报价。如果获得同意，购房合同就成立了，下一步是起草用于提交给土地登记簿的正式购房合同。因此，请务必注意，您签署的要约具有法律约束力：这意味着如果您无理由撤回要约，卖方可以对您提出损害赔偿要求。在这个阶段，您应该已经拥有最新的土地登记簿摘录，以确保该物业不存在负债（抵押），或者这些负债在购买交易中可以被清除。

4) 最终看房

在签署购房合同之前，您一定要最后一次查看房产。如果在首次看房时发现了缺陷，您现在应该检查这些缺陷是否已被修复。 

5) 签署购房合同

如果最终看房没有发现任何缺陷，并且所有的产权交接问题都已解决，您的房地产律师（或公证人）将为您起草购房合同，并由双方签署。 

6) 支付购房款和附加费用

如果交易是通过信托方式处理的，您的律师/公证人会开设一个托管账户，您需要将购房款存入该账户，卖方无权动用这笔资金。仅当所有费用（如土地登记费、房地产转让税）支付完毕且满足约定的付款条件（如存在负债豁免承诺或注销声明、拟出售的等级标注、政府批准等）时，律师/公证人才会将购房款从托管账户转至卖方账户。 

7) 土地登记簿上的登记（“产权登记”）

购房合同签署后，购房款已托管并转账给卖方，买方也支付了购房税和法院登记费等附加费用后，随后将进行土地登记簿上的登记，此登记使您成为该房产的合法所有者。房产登记是您获得房产的必要法律程序。

8) 钥匙交付

购房过程中另一个重要步骤是将钥匙交给买方。这种移交通常会在买方通过托管账户支付约定的购房款和附加费用，并取得必要的批准（如土地交易批准）后进行。有时只有在土地登记簿上登记后才进行。在交接时，您还应该制定一份交接记录，记录当前的电表和水表读数，以便在变更所有权时确保电力和供水公司记录的读数正确，并且计费正确。通常，购房款的支付也会与合同制定者收到交接记录相关联。

有哪些融资选择？

如果（在大多数情况下）您无法通过私人资产支付全部购房款，您将需要贷款来为您的理想房产融资。 

您是选择每月还款额较低的长期贷款，还是选择每月还款额较高的短期贷款，取决于您的收入和还款偏好。无论如何，寻求住房贷款/房地产融资领域的专家帮助是明智之举。他们将与您共同制定融资和付款计划，并就不同信贷机构可能提供的贷款方案向您提供建议。他们还了解可能适用于您的补贴（如住房补贴、装修补贴等）的情况。您应当与您的贷款银行协商约定的购房款支付日期，因为准备融资文件通常需要4-6周的时间。 

购买房地产时的附加费用有多高？

购买房产时的附加费用不容忽视：通常额外约占购房价格的10%。附加费用包括中介佣金（如果房产是通过中介介绍的），相当于购房价格的3%到4%，另加法定增值税。此外，还包括您的公证人或律师费用用于制定购房合同、在房产登记处登记和托管支付购房款（通常为购房价格的2%-3%，另加法定增值税和现金费用）。与您的融资银行的信托结算通常是单独收费的。土地登记费用为协议购房价格的1.1%；此外，房地产转让税按照协议购房价格的3.5%计算（但最低按照土地价值计算）。如果您为了购买房产而贷款，这通常会作为留置权记录在土地登记簿中，并需支付抵押物价值1.2%的额外费用。 

在签订购房合同中需要注意什么？ 

一旦找到了您梦寐以求的房产（无论是独立屋还是公寓），并且融资问题已经解决，接下来还有一些法律步骤需要注意。要获得房产所有权，您需要一份经过认证签署的书面土地登记购买合同。您的合同法律顾问将在这些过程中为您提供支持。然而，仅凭经过公证的房产购买合同还不足以使您成为合法的房产所有者：只有在缴纳房地产转让税和法院登记费用并并完成了在土地登记簿上的登记后，您才能成为房产的合法所有者。这对于因死亡而获得的财产和强制拍卖的情况有所不同。

无论是房屋、公寓还是土地，购买合同在基本上是相似的。对于所有三种情况：  

• 购买合同必须经过公证认证 
• 在土地登记簿中的登记对于完成购买始终至关重要
• 对于这三项（购买房屋、购买公寓、购买土地），您必须考虑包括土地登记费用、缴纳房地产转让税以及公证费用在内的所有费用。

如果您购买房屋或公寓，您还必须提前确定它是主要住所还是次要住所，或者是否将该房产出租。这是出于税务原因。我们很乐意为您提供咨询服务。

什么是预购合同？它有什么意义？

购买要约是在购买合同签订之前制定的，并具有法律约束力。这通常伴随着一笔购买价格的预付款。购买要约中已包含最重要的要点，这些要点也会出现在购买合同中： 

缔约方 

此处记录了买方和卖方的个人详细信息（姓名、出生日期和地点、地址、国籍、社会保险号码、学历） 

合同标的

包括了合同标的的确切名称和描述：房屋/公寓/土地的详细地址、面积、可能的建筑许可证等。 

有关购买价格和支付安排的信息

在这里，与购买价格和付款安排相关的所有方面都将被记录下来。这包括价格、付款条件以及可能的贷款信息以及财产和信托交易的产权负担

日期

在这里，会具体记录房产移交的日期，即买方合法开始支配房产的时间（交钥匙日期）。 

撤销权利

合同中还必须注明可能的撤销条件，即在哪些条件下，缔约方可以退出合同。需要注意的是，在购房合同中，这种情况仅在极少数情况下才可能发生，例如付款违约。我们很乐意为您提供咨询服务。 

一旦卖方接受购买要约，购买就已经有效成立。购买要约常与《民法典》第936条规定的预购合同混淆。预购合同是一种双方约定未来订立合同的协议。

购买房地产时如何避免六个最常见的错误

当涉及购买房产等大型投资时，“信息是关键”这句话尤其正确。您提前对您梦想的公寓或房屋了解得越多，您就越有可能避免可能的失望。以下是五个最常见的错误： 

1) 您没有投入足够的时间看房

即使您在第一次看房时感觉良好，并且确信一切都没问题 - 也不要让自己被欺骗！魔鬼往往隐藏在细节中，只有通过仔细的考察（甚至多次考察），才能发现潜在的问题。理想情况下，您可以了解您所购买的房产在白天和晚上的状况：潜在的噪音源、光线的入射、可见的缺陷等，通常只有在不同的时间才会变得明显。另外，还要花时间更好地了解新环境，并仔细查看邻近房屋、进出道路、垃圾桶位置等。为了识别潜在的建筑问题并正确评估房产的价值，有必要聘请专家咨询评估。在这种情况下需要考虑的是，您通常按照实地看房时的状态购买房产，因此在购买合同中往往会放弃对卖方就房产质量、设施和大小提出任何保证要求的权利。只有在卖方存在故意隐瞒的缺陷情况下，才可能违反合同中有效约定的保证免责条款。

2) 您没有了解房产可能存在的产权负担

在您提出购买要约之前，有必要向相关地方法院获取一份最新的土地登记簿摘要（您的律师可以为您办理）。只有这样，您才能看到该物业是否无产权负担（即没有优先购买权、抵押等），以及土地登记簿中谁是该物业的所有者。需要注意的是，有时也可能存在未登记的所有权，例如在遗产继承时。如果房产在土地登记簿中有产权负担，则需要解除这些产权负担。此外，还需查询未登记的产权负担，如账外装修贷款、使用权等的信息。

3) 购房款没有通过信托支付

您的受托人会为您检查是否符合约定的必要付款条件，例如解除产权负担、获取必要的政府批准等，然后才将购房款支付给卖方。

4) 您没有必要的资金

提前明确融资是一项重要任务：如果您没有足够的自有资金来购买房产，那么绝对有必要与您的财务顾问讨论可能的贷款事宜。您的自有资金比例应该占购房价格的15-30%。  

5) 您在融资计划中没有考虑附加费用和未来费用

购房过程中的附加费用不可小视，它们大约占购房价格的10%。此外，在最终购买之前，您应该了解未来的装修和其他投资成本。还请务必考虑运营成本和其他持续性费用（如垃圾和下水道费用、电力、燃气/暖气、保险等）。 

6) 您没有考虑将来的问题

“想象十年后的自己”不只是哲学问题：在购房时，这是要进行前瞻性规划的关键。十年后，您是否还会和现在同样的家庭成员生活在一起？是否会有新成员加入或者已有成员离开？如果今天您认为自行车停放位置很重要，未来也许您会需要为婴儿车留出空间。请考虑将来：公寓或房子是无障碍进入的吗？有没有电梯？  

购买房地产时的法律咨询 

我们很乐意在您购买心仪房产的法律手续上提供支持。在起草和审核您的购房合同时，请信赖申特海姆的专业知识，并在购买心仪房产之前咨询我们。立即联系我们吧！  

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